부동산 인덱스

집값이 비싼지 싼지는 가격표만 봐서는 알 수 없습니다. 주식에서 주가를 이익으로 나누듯, 여기서는 매매지수를 전세·월세지수와 견줍니다. 전세와 월세는 그 집이 실제로 만들어내는 사용가치의 값이고, 매매가는 그 사용가치에 기대와 금리가 얹힌 값이기 때문입니다.

짧은 표본에서 나온 백분위는 판정이라기보다 최근 기억입니다. KB 계열은 1986년부터 487개월이 이어지고 공표 시차도 1개월뿐이라, 2026-07까지의 자리를 바로 읽을 수 있습니다. 월세가 없고 지역이 전국·서울뿐인 대신 길이를 얻은 자료입니다. 그래서 전국의 주력 판정은 이 계열이 냅니다.

같은 기준월(100)에서 출발한 세 선이 벌어진 폭이 곧 판정의 재료입니다. 전국는 최근 1년 세 지수가 비슷한 속도로 움직였습니다. 선이 겹쳐 갈 때는 어느 쪽으로도 치우쳤다고 보기 어렵습니다. 월세지수는 부동산원 신계열에만 있고, 그 계열의 최신월은 2026-01입니다.

비율이 높을수록 매매가가 임대가치에 비해 싸다는 뜻입니다. 다만 지수는 기준월을 100으로 놓은 상대값이라 비율의 절대 수치 자체에는 뜻이 없습니다. 그래서 표본 안에서 지금이 몇 번째 자리인지(백분위)만 씁니다. 70% 이상이면 저평가, 30% 이하면 고평가로 봅니다. 그런데 백분위는 순위만 말하고 분포의 모양은 말하지 않습니다. 같은 60%라도 값이 두껍게 몰린 한가운데면 흔한 자리고, 표본 끝에 가까우면 아무도 서 본 적 없는 자리입니다. 그래서 아래 카드는 판정과 그 분포를 한자리에 놓습니다. 맨 앞 KB 표본은 487개월(2026-07 기준), 나머지 부동산원 표본은 56개월(2026-01 기준)입니다. 같은 그림이라도 자의 길이가 다르면 판정의 무게가 다릅니다.

전세와 매매의 간격은 금리가 크게 흔듭니다. 금리가 낮으면 전세는 월세로 돌고 매매 레버리지는 커집니다. 그래서 비율을 국고채 10년 수익률에 회귀해, 금리가 설명하는 몫을 걷어낸 뒤 남는 부분(잔차)만 다시 봅니다. 회귀선 아래에 있으면 이 금리 수준이 말하는 것보다 매매가가 비싸다는 뜻입니다. 금리 계열이 2015년부터라 회귀 구간은 2015-01 ~ 2026-07입니다. 아래는 회귀마다 산점도와 그 회귀의 계수·잔차를 한 줄에 짝지어 놓은 것입니다. 왼쪽 그림이 오른쪽 숫자의 근거입니다.

대기업 소득은 서울 집값의 바닥을 받치지만, 괴리는 유동성이 만든다. 대기업 20개사 급여로 고소득 수요층의 소득을 잡고, 금리와 DSR로 최대 구매가(구매력)를 계산해 서울 집값과 견줍니다. 소득이 설명하는 몫과 그렇지 않은 잔차를 가르는 것이 요점입니다. 아래 억 단위 표의 금리와 지역 중위 실거래가는 이 페이지가 받은 최신값이고, 연간 지수 그래프는 2026년까지입니다.