개미가 데이터를 나르는 중입니다…
지금 집값은 비싼가. 매매가를 전세·월세가 말하는 임대가치와 견주고, 그 간격을 금리로 한 번 더 걸러 판정합니다
저평가
인천 아파트 매매가는 임대가치 대비 표본 56개월 중 싼 쪽에 있다. 전세·월세 대비 비율의 종합 백분위가 92.0%로, 매매가가 임대료 흐름을 아직 따라잡지 못했다.
전세/매매 백분위 83.9%와 월세/매매 백분위 100.0%의 평균 92.0%가 종합 점수다. 70% 이상이면 저평가, 30% 이하면 고평가, 그 사이는 적정으로 본다.
인천 아파트 매매가는 임대가치 대비 표본 56개월 중 싼 쪽에 있다. 전세·월세 대비 비율의 종합 백분위가 92.0%로, 매매가가 임대료 흐름을 아직 따라잡지 못했다. 저평가
전세/매매 백분위 83.9%와 월세/매매 백분위 100.0%의 평균 92.0%가 종합 점수다. 70% 이상이면 저평가, 30% 이하면 고평가, 그 사이는 적정으로 본다.
시장 수준의 지표 해석입니다. 특정 지역이나 단지의 매수·매도를 권유하지 않습니다.
수도권은 서울·인천·경기를 합친 권역이라 서울 탭·경기 탭과 별도 항목입니다.
집값이 비싼지 싼지는 가격표만 봐서는 알 수 없습니다. 주식에서 주가를 이익으로 나누듯, 여기서는 매매지수를 전세·월세지수와 견줍니다. 전세와 월세는 그 집이 실제로 만들어내는 사용가치의 값이고, 매매가는 그 사용가치에 기대와 금리가 얹힌 값이기 때문입니다.
같은 기준월(100)에서 출발한 세 선이 벌어진 폭이 곧 판정의 재료입니다. 인천는 최근 1년 전세가 매매보다 1.1%포인트 더 올랐습니다. 임대료가 먼저 오르고 매매가 뒤따라가는 모양입니다. 월세지수는 부동산원 신계열에만 있고, 그 계열의 최신월은 2026-01입니다.
| 월 | 매매 | 전세 | 월세통합 | 국고채 10년 | 전세/매매 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2021-06 | 108.6 | 113.6 | 92.0 | 2.10 | 1.0460 |
| 2021-07 | 110.8 | 115.4 | 92.3 | 1.98 | 1.0415 |
| 2021-08 | 112.9 | 117.0 | 92.9 | 1.91 | 1.0363 |
| 2021-09 | 115.0 | 118.3 | 93.5 | 2.06 | 1.0287 |
| 2021-10 | 117.2 | 119.6 | 94.1 | 2.40 | 1.0205 |
| 2021-11 | 118.6 | 120.5 | 94.6 | 2.35 | 1.0160 |
| 2021-12 | 119.2 | 121.0 | 95.1 | 2.19 | 1.0151 |
| 2022-01 | 119.3 | 120.8 | 95.4 | 2.49 | 1.0126 |
| 2022-02 | 119.3 | 120.4 | 95.6 | 2.69 | 1.0092 |
| 2022-03 | 119.1 | 119.8 | 95.7 | 2.78 | 1.0059 |
| 2022-04 | 119.1 | 119.6 | 95.9 | 3.22 | 1.0042 |
| 2022-05 | 118.8 | 119.2 | 96.1 | 3.29 | 1.0034 |
| 2022-06 | 118.5 | 118.6 | 96.4 | 3.64 | 1.0008 |
| 2022-07 | 118.1 | 118.0 | 96.6 | 3.30 | 0.9992 |
| 2022-08 | 116.9 | 116.7 | 96.8 | 3.32 | 0.9983 |
| 2022-09 | 115.4 | 115.1 | 97.1 | 3.90 | 0.9974 |
| 2022-10 | 113.2 | 112.7 | 97.1 | 4.27 | 0.9956 |
| 2022-11 | 109.4 | 108.6 | 96.7 | 3.92 | 0.9927 |
| 2022-12 | 104.3 | 102.7 | 96.1 | 3.54 | 0.9847 |
| 2023-01 | 101.4 | 98.3 | 95.7 | 3.41 | 0.9694 |
| 2023-02 | 99.7 | 95.4 | 95.3 | 3.45 | 0.9569 |
| 2023-03 | 98.6 | 93.6 | 95.0 | 3.45 | 0.9493 |
| 2023-04 | 98.3 | 92.8 | 94.5 | 3.32 | 0.9440 |
| 2023-05 | 98.3 | 92.4 | 94.2 | 3.40 | 0.9400 |
| 2023-06 | 98.5 | 92.1 | 94.0 | 3.61 | 0.9350 |
| 2023-07 | 98.8 | 92.1 | 93.8 | 3.68 | 0.9322 |
| 2023-08 | 99.1 | 92.4 | 93.9 | 3.86 | 0.9324 |
| 2023-09 | 99.4 | 93.0 | 94.0 | 3.95 | 0.9356 |
| 2023-10 | 99.6 | 93.5 | 94.2 | 4.27 | 0.9388 |
| 2023-11 | 99.4 | 93.6 | 94.4 | 3.89 | 0.9416 |
| 2023-12 | 99.2 | 93.6 | 94.5 | 3.42 | 0.9435 |
| 2024-01 | 99.1 | 93.7 | 94.6 | 3.35 | 0.9455 |
| 2024-02 | 98.9 | 94.0 | 94.9 | 3.43 | 0.9505 |
| 2024-03 | 98.9 | 94.6 | 95.1 | 3.39 | 0.9565 |
| 2024-04 | 98.9 | 95.2 | 95.5 | 3.57 | 0.9626 |
| 2024-05 | 99.1 | 95.9 | 96.0 | 3.53 | 0.9677 |
| 2024-06 | 99.4 | 96.4 | 96.3 | 3.34 | 0.9698 |
| 2024-07 | 99.8 | 97.0 | 96.7 | 3.17 | 0.9719 |
| 2024-08 | 100.5 | 98.1 | 97.2 | 3.00 | 0.9761 |
| 2024-09 | 100.9 | 99.1 | 97.7 | 3.01 | 0.9822 |
| 2024-10 | 101.1 | 100.0 | 98.3 | 3.07 | 0.9891 |
| 2024-11 | 101.0 | 100.4 | 98.8 | 3.01 | 0.9941 |
| 2024-12 | 100.7 | 100.3 | 99.3 | 2.77 | 0.9960 |
| 2025-01 | 100.4 | 100.1 | 99.6 | 2.82 | 0.9970 |
| 2025-02 | 100.2 | 100.0 | 99.8 | 2.83 | 0.9980 |
| 2025-03 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 2.79 | 1.0000 |
| 2025-04 | 99.9 | 100.0 | 100.1 | 2.66 | 1.0010 |
| 2025-05 | 99.9 | 99.9 | 100.1 | 2.71 | 1.0000 |
| 2025-06 | 99.8 | 99.8 | 100.0 | 2.84 | 1.0000 |
| 2025-07 | 99.7 | 99.7 | 100.1 | 2.84 | 1.0000 |
| 2025-08 | 99.6 | 99.6 | 100.2 | 2.81 | 1.0000 |
| 2025-09 | 99.6 | 99.7 | 100.4 | 2.85 | 1.0010 |
| 2025-10 | 99.7 | 99.9 | 100.5 | 2.93 | 1.0020 |
| 2025-11 | 99.8 | 100.2 | 100.8 | 3.25 | 1.0040 |
| 2025-12 | 100.0 | 100.6 | 101.1 | 3.37 | 1.0060 |
| 2026-01 | 100.2 | 101.0 | 101.5 | 3.48 | 1.0080 |
비율이 높을수록 매매가가 임대가치에 비해 싸다는 뜻입니다. 지수는 기준월을 100으로 놓은 상대값이라 비율의 절대 수치에는 의미가 없습니다. 그래서 부동산원 표본 56개월 안에서 지금이 몇 번째 자리인지(백분위)만 씁니다. 70% 이상이면 저평가, 30% 이하면 고평가로 봅니다.
전세지수가 매매지수보다 앞서 있다. 비율이 표본 상위권(83.9%)이라는 것은 인천 아파트 매매가가 전세가 말하는 사용가치에 비해 덜 올랐다는 뜻이다.
전세와 매매의 간격은 금리가 크게 흔듭니다. 금리가 낮으면 전세는 월세로 돌고 매매 레버리지는 커집니다. 그래서 비율을 국고채 10년 수익률에 회귀해, 금리가 설명하는 몫을 걷어낸 뒤 남는 부분(잔차)만 다시 봅니다. 회귀선 아래에 있으면 이 금리 수준이 말하는 것보다 매매가가 비싸다는 뜻입니다. 금리 계열이 2015년부터라 회귀 구간은 2021-06 ~ 2026-01입니다.
점 하나가 한 달입니다. 큰 점이 최신월(2026-01)이고, 그 점이 검은 선 위에 있다는 것이 지금 판정의 시각적 근거입니다. 선 아래면 이 금리가 설명하는 것보다 매매가가 비싸다는 뜻입니다.
지수는 얼마나 올랐는지까지만 말합니다. 얼마가 필요한지는 실거래 원자료로만 답할 수 있습니다. 아래는 서울 비교군과 경기 상급지의 전용 84㎡대 중앙 실거래가입니다. 월 거래가 얇은 지역은 몇 건에 중앙값이 흔들리므로 최근 3개월 중앙값들의 중앙값을 대표가로 씁니다. 막대는 서울 강남구 대비 ㎡당 가격 비율입니다.
경기 상급지의 머리는 경기 과천시다. 전용 84㎡대 중앙 실거래가 23.9억으로 서울 강남구(31.3억)의 76.4% 수준이다. 여기 나오는 값은 모두 최근 3개월 실거래 중앙값이며, 신고 지연 탓에 최근 달은 잠정치다.
기존 아파트를 사는 것과 새 아파트를 분양받는 것은 자금의 모양이 다릅니다. 분양은 계약금, 중도금, 잔금으로 나뉘어 몇 년에 걸쳐 나가기 때문입니다. 아래는 서울과 경기의 청약 공고 가운데 일정이 남은 것을 임박한 순으로 놓은 것입니다. 분양가와 주택형별 공급 세대수는 이 자료에 없어 각 단지의 공고문으로 넘겨 두었습니다.
서울에서 일정이 남은 청약은 4건이다. 가장 가까운 것은 더샵 신길센트럴시티(조합원 취소분)(서울)의 특별공급으로 2026-08-18, D-5이다.
전세지수가 매매지수보다 앞서 있다. 비율이 표본 상위권(83.9%)이라는 것은 인천 아파트 매매가가 전세가 말하는 사용가치에 비해 덜 올랐다는 뜻이다.
월세지수가 매매지수보다 앞서 있다. 비율이 표본 안에서 가장 높은 축(100.0%)이라는 것은 인천 아파트 매매가가 월세가 말하는 사용가치에 비해 덜 올랐다는 뜻이다.
전세/매매 백분위 83.9%와 월세/매매 백분위 100.0%의 평균 92.0%가 종합 점수다. 70% 이상이면 저평가, 30% 이하면 고평가, 그 사이는 적정으로 본다.
원시 백분위(92.0%)와 금리 보정 백분위(86.6%)가 같은 저평가를 가리킨다. 인천의 지금 위치는 금리로 설명되는 부분을 걷어내도 그대로 남는다.
단위가 다르면 축을 겹치지 않고 판을 나눕니다. 위 세 지수와 가로축 기간이 같으니, 금리 선이 꺾이는 자리에서 위 세 선의 간격이 어떻게 달라졌는지 눈으로 겹쳐 보십시오.
월세지수가 매매지수보다 앞서 있다. 비율이 표본 안에서 가장 높은 축(100.0%)이라는 것은 인천 아파트 매매가가 월세가 말하는 사용가치에 비해 덜 올랐다는 뜻이다.
금리 수준을 걷어내면 인천 아파트 매매가는 표본 56개월 중 싼 쪽에 있다. 국고채 10년이 설명하는 몫을 뺀 잔차의 종합 백분위가 86.6%다.
원시 백분위(92.0%)와 금리 보정 백분위(86.6%)가 같은 저평가를 가리킨다. 인천의 지금 위치는 금리로 설명되는 부분을 걷어내도 그대로 남는다.
전세/매매·월세/매매 비율을 각각 국고채 10년에 단순회귀해 잔차를 구하고, 그 잔차의 표본 내 백분위를 평균한 값이다. 기울기가 유의(|t| 2 이상, R² 0.05 이상)한 회귀만 쓴다. 원시 판정과 같은 경계(70% 이상 저평가, 30% 이하 고평가)를 적용한다.
표본에서 국고채 10년이 1%포인트 높은 달일수록 전세/매매 비율은 평균 0.0392만큼 낮았다. 설명력은 R² 0.53, 기울기의 t값은 -7.84다. 금리가 이 비율 변동의 53%를 설명한다.
최신월 실측 비율이 회귀 예측보다 0.0357 높다(잔차 백분위 94.6%). 지금 금리 수준이 설명하는 것보다 전세가 매매를 앞서 있다. 금리를 감안하면 인천 매매가는 싼 쪽이다.
표본에서 국고채 10년이 1%포인트 높은 달일수록 월세/매매 비율은 평균 0.0365만큼 높았다. 설명력은 R² 0.07, 기울기의 t값은 +2.02다. 기울기 방향은 통계적으로 잡히지만 설명력 자체는 얕다. 금리는 이 비율을 흔드는 여러 힘 가운데 하나일 뿐이라는 뜻이다.
최신월 실측 비율이 회귀 예측보다 0.0754 높다(잔차 백분위 78.6%). 지금 금리 수준이 설명하는 것보다 월세가 매매를 앞서 있다. 금리를 감안하면 인천 매매가는 싼 쪽이다.
실거래 신고 기한은 계약일로부터 30일입니다. 최근 한두 달의 건수와 중앙값은 신고가 덜 들어온 잠정치이며 시간이 지나면 늘어납니다. 중앙값은 단지·층·향·연식을 무시한 시군구 대표값이라 특정 단지의 가격을 뜻하지 않습니다.
시장이 비싼가에 답했으면 다음은 내가 살 수 있는가입니다. 목표 지역과 면적대를 고르면 취득 총액, LTV별 필요 자기자본, 월 상환액, 지금 저축으로 자기자본에 닿는 시점을 계산합니다.
부자됩시다에서 자금 계산하기매수를 권유하는 것이 아니라 필요한 자금의 크기를 재는 계산기입니다. 실제 대출 가능 여부와 세액은 개인 상황에 따라 달라집니다.
지난 석 달 안에 일정이 끝난 공고입니다. 지금 지원할 수는 없지만 어느 지역에 무엇이 얼마나 나왔는지 보는 자리입니다.
분양가와 주택형별 공급 세대수는 각 단지의 공고문에서 확인해야 한다. 청약 자격과 가점은 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간 같은 개인 조건으로 정해지므로 여기서 계산하지 않습니다. 특정 단지의 청약이나 매수를 권유하지 않습니다.