개미가 데이터를 나르는 중입니다…
지금 집값은 비싼가. 매매가를 전세·월세가 말하는 임대가치와 견주고, 그 간격을 금리로 한 번 더 걸러 판정합니다
저평가
인천 아파트 매매가는 임대가치 대비 표본 56개월 중 싼 쪽에 있다. 전세·월세 대비 비율의 종합 백분위가 92.0%로, 매매가가 임대료 흐름을 아직 따라잡지 못했다.
전세/매매 백분위 83.9%와 월세/매매 백분위 100.0%의 평균 92.0%가 종합 점수다. 70% 이상이면 저평가, 30% 이하면 고평가, 그 사이는 적정으로 본다.
인천 아파트 매매가는 임대가치 대비 표본 56개월 중 싼 쪽에 있다. 전세·월세 대비 비율의 종합 백분위가 92.0%로, 매매가가 임대료 흐름을 아직 따라잡지 못했다. 저평가
전세/매매 백분위 83.9%와 월세/매매 백분위 100.0%의 평균 92.0%가 종합 점수다. 70% 이상이면 저평가, 30% 이하면 고평가, 그 사이는 적정으로 본다.
시장 수준의 지표 해석입니다. 특정 지역이나 단지의 매수·매도를 권유하지 않습니다.
수도권은 서울·인천·경기를 합친 권역이라 서울 탭·경기 탭과 별도 항목입니다.
집값이 비싼지 싼지는 가격표만 봐서는 알 수 없습니다. 주식에서 주가를 이익으로 나누듯, 여기서는 매매지수를 전세·월세지수와 견줍니다. 전세와 월세는 그 집이 실제로 만들어내는 사용가치의 값이고, 매매가는 그 사용가치에 기대와 금리가 얹힌 값이기 때문입니다.
같은 기준월(100)에서 출발한 세 선이 벌어진 폭이 곧 판정의 재료입니다. 인천는 최근 1년 전세가 매매보다 1.1%포인트 더 올랐습니다. 임대료가 먼저 오르고 매매가 뒤따라가는 모양입니다. 월세지수는 부동산원 신계열에만 있고, 그 계열의 최신월은 2026-01입니다.
| 월 | 매매 | 전세 | 월세통합 | 국고채 10년 | 전세/매매 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2021-06 | 108.6 | 113.6 | 92.0 | 2.10 | 1.0460 |
| 2021-07 | 110.8 | 115.4 | 92.3 | 1.98 | 1.0415 |
| 2021-08 | 112.9 | 117.0 | 92.9 | 1.91 | 1.0363 |
| 2021-09 | 115.0 | 118.3 | 93.5 | 2.06 | 1.0287 |
| 2021-10 | 117.2 | 119.6 | 94.1 | 2.40 | 1.0205 |
| 2021-11 | 118.6 | 120.5 | 94.6 | 2.35 | 1.0160 |
| 2021-12 | 119.2 | 121.0 | 95.1 | 2.19 | 1.0151 |
| 2022-01 | 119.3 | 120.8 | 95.4 | 2.49 | 1.0126 |
| 2022-02 | 119.3 | 120.4 | 95.6 | 2.69 | 1.0092 |
| 2022-03 | 119.1 | 119.8 | 95.7 | 2.78 | 1.0059 |
| 2022-04 | 119.1 | 119.6 | 95.9 | 3.22 | 1.0042 |
| 2022-05 | 118.8 | 119.2 | 96.1 | 3.29 | 1.0034 |
| 2022-06 | 118.5 | 118.6 | 96.4 | 3.64 | 1.0008 |
| 2022-07 | 118.1 | 118.0 | 96.6 | 3.30 | 0.9992 |
| 2022-08 | 116.9 | 116.7 | 96.8 | 3.32 | 0.9983 |
| 2022-09 | 115.4 | 115.1 | 97.1 | 3.90 | 0.9974 |
| 2022-10 | 113.2 | 112.7 | 97.1 | 4.27 | 0.9956 |
| 2022-11 | 109.4 | 108.6 | 96.7 | 3.92 | 0.9927 |
| 2022-12 | 104.3 | 102.7 | 96.1 | 3.54 | 0.9847 |
| 2023-01 | 101.4 | 98.3 | 95.7 | 3.41 | 0.9694 |
| 2023-02 | 99.7 | 95.4 | 95.3 | 3.45 | 0.9569 |
| 2023-03 | 98.6 | 93.6 | 95.0 | 3.45 | 0.9493 |
| 2023-04 | 98.3 | 92.8 | 94.5 | 3.32 | 0.9440 |
| 2023-05 | 98.3 | 92.4 | 94.2 | 3.40 | 0.9400 |
| 2023-06 | 98.5 | 92.1 | 94.0 | 3.61 | 0.9350 |
| 2023-07 | 98.8 | 92.1 | 93.8 | 3.68 | 0.9322 |
| 2023-08 | 99.1 | 92.4 | 93.9 | 3.86 | 0.9324 |
| 2023-09 | 99.4 | 93.0 | 94.0 | 3.95 | 0.9356 |
| 2023-10 | 99.6 | 93.5 | 94.2 | 4.27 | 0.9388 |
| 2023-11 | 99.4 | 93.6 | 94.4 | 3.89 | 0.9416 |
| 2023-12 | 99.2 | 93.6 | 94.5 | 3.42 | 0.9435 |
| 2024-01 | 99.1 | 93.7 | 94.6 | 3.35 | 0.9455 |
| 2024-02 | 98.9 | 94.0 | 94.9 | 3.43 | 0.9505 |
| 2024-03 | 98.9 | 94.6 | 95.1 | 3.39 | 0.9565 |
| 2024-04 | 98.9 | 95.2 | 95.5 | 3.57 | 0.9626 |
| 2024-05 | 99.1 | 95.9 | 96.0 | 3.53 | 0.9677 |
| 2024-06 | 99.4 | 96.4 | 96.3 | 3.34 | 0.9698 |
| 2024-07 | 99.8 | 97.0 | 96.7 | 3.17 | 0.9719 |
| 2024-08 | 100.5 | 98.1 | 97.2 | 3.00 | 0.9761 |
| 2024-09 | 100.9 | 99.1 | 97.7 | 3.01 | 0.9822 |
| 2024-10 | 101.1 | 100.0 | 98.3 | 3.07 | 0.9891 |
| 2024-11 | 101.0 | 100.4 | 98.8 | 3.01 | 0.9941 |
| 2024-12 | 100.7 | 100.3 | 99.3 | 2.77 | 0.9960 |
| 2025-01 | 100.4 | 100.1 | 99.6 | 2.82 | 0.9970 |
| 2025-02 | 100.2 | 100.0 | 99.8 | 2.83 | 0.9980 |
| 2025-03 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 2.79 | 1.0000 |
| 2025-04 | 99.9 | 100.0 | 100.1 | 2.66 | 1.0010 |
| 2025-05 | 99.9 | 99.9 | 100.1 | 2.71 | 1.0000 |
| 2025-06 | 99.8 | 99.8 | 100.0 | 2.84 | 1.0000 |
| 2025-07 | 99.7 | 99.7 | 100.1 | 2.84 | 1.0000 |
| 2025-08 | 99.6 | 99.6 | 100.2 | 2.81 | 1.0000 |
| 2025-09 | 99.6 | 99.7 | 100.4 | 2.85 | 1.0010 |
| 2025-10 | 99.7 | 99.9 | 100.5 | 2.93 | 1.0020 |
| 2025-11 | 99.8 | 100.2 | 100.8 | 3.25 | 1.0040 |
| 2025-12 | 100.0 | 100.6 | 101.1 | 3.37 | 1.0060 |
| 2026-01 | 100.2 | 101.0 | 101.5 | 3.48 | 1.0080 |
비율이 높을수록 매매가가 임대가치에 비해 싸다는 뜻입니다. 지수는 기준월을 100으로 놓은 상대값이라 비율의 절대 수치에는 의미가 없습니다. 그래서 부동산원 표본 56개월 안에서 지금이 몇 번째 자리인지(백분위)만 씁니다. 70% 이상이면 저평가, 30% 이하면 고평가로 봅니다.
전세지수가 매매지수보다 앞서 있다. 비율이 표본 상위권(83.9%)이라는 것은 인천 아파트 매매가가 전세가 말하는 사용가치에 비해 덜 올랐다는 뜻이다.
전세와 매매의 간격은 금리가 크게 흔듭니다. 금리가 낮으면 전세는 월세로 돌고 매매 레버리지는 커집니다. 그래서 비율을 국고채 10년 수익률에 회귀해, 금리가 설명하는 몫을 걷어낸 뒤 남는 부분(잔차)만 다시 봅니다. 회귀선 아래에 있으면 이 금리 수준이 말하는 것보다 매매가가 비싸다는 뜻입니다. 금리 계열이 2015년부터라 회귀 구간은 2021-06 ~ 2026-01입니다.
점 하나가 한 달입니다. 큰 점이 최신월(2026-01)이고, 그 점이 검은 선 위에 있다는 것이 지금 판정의 시각적 근거입니다. 선 아래면 이 금리가 설명하는 것보다 매매가가 비싸다는 뜻입니다.
지수는 얼마나 올랐는지까지만 말합니다. 얼마가 필요한지는 실거래 원자료로만 답할 수 있습니다. 아래는 서울 비교군과 경기 상급지의 전용 84㎡대 중앙 실거래가입니다. 월 거래가 얇은 지역은 몇 건에 중앙값이 흔들리므로 최근 3개월 중앙값들의 중앙값을 대표가로 씁니다. 막대는 서울 강남구 대비 ㎡당 가격 비율입니다.
경기 상급지의 머리는 경기 과천시다. 전용 84㎡대 중앙 실거래가 23.9억으로 서울 강남구(31.3억)의 76.4% 수준이다. 여기 나오는 값은 모두 최근 3개월 실거래 중앙값이며, 신고 지연 탓에 최근 달은 잠정치다.
기존 아파트를 사는 것과 새 아파트를 분양받는 것은 자금의 모양이 다릅니다. 분양은 계약금, 중도금, 잔금으로 나뉘어 몇 년에 걸쳐 나가기 때문입니다. 아래는 서울과 경기의 청약 공고 가운데 일정이 남은 것을 임박한 순으로 놓은 것입니다. 분양가와 주택형별 공급 세대수는 이 자료에 없어 각 단지의 공고문으로 넘겨 두었습니다.
서울·경기에서 일정이 남은 청약은 22건이다. 가장 가까운 것은 수원당수지구 A5블록 신혼희망타운(공공분양) 추가 입주자모집(경기)의 당첨발표로 2026-08-13, 지금 접수 중이다.
전세지수가 매매지수보다 앞서 있다. 비율이 표본 상위권(83.9%)이라는 것은 인천 아파트 매매가가 전세가 말하는 사용가치에 비해 덜 올랐다는 뜻이다.
월세지수가 매매지수보다 앞서 있다. 비율이 표본 안에서 가장 높은 축(100.0%)이라는 것은 인천 아파트 매매가가 월세가 말하는 사용가치에 비해 덜 올랐다는 뜻이다.
전세/매매 백분위 83.9%와 월세/매매 백분위 100.0%의 평균 92.0%가 종합 점수다. 70% 이상이면 저평가, 30% 이하면 고평가, 그 사이는 적정으로 본다.
원시 백분위(92.0%)와 금리 보정 백분위(86.6%)가 같은 저평가를 가리킨다. 인천의 지금 위치는 금리로 설명되는 부분을 걷어내도 그대로 남는다.
단위가 다르면 축을 겹치지 않고 판을 나눕니다. 위 세 지수와 가로축 기간이 같으니, 금리 선이 꺾이는 자리에서 위 세 선의 간격이 어떻게 달라졌는지 눈으로 겹쳐 보십시오.
월세지수가 매매지수보다 앞서 있다. 비율이 표본 안에서 가장 높은 축(100.0%)이라는 것은 인천 아파트 매매가가 월세가 말하는 사용가치에 비해 덜 올랐다는 뜻이다.
금리 수준을 걷어내면 인천 아파트 매매가는 표본 56개월 중 싼 쪽에 있다. 국고채 10년이 설명하는 몫을 뺀 잔차의 종합 백분위가 86.6%다.
원시 백분위(92.0%)와 금리 보정 백분위(86.6%)가 같은 저평가를 가리킨다. 인천의 지금 위치는 금리로 설명되는 부분을 걷어내도 그대로 남는다.
전세/매매·월세/매매 비율을 각각 국고채 10년에 단순회귀해 잔차를 구하고, 그 잔차의 표본 내 백분위를 평균한 값이다. 기울기가 유의(|t| 2 이상, R² 0.05 이상)한 회귀만 쓴다. 원시 판정과 같은 경계(70% 이상 저평가, 30% 이하 고평가)를 적용한다.
표본에서 국고채 10년이 1%포인트 높은 달일수록 전세/매매 비율은 평균 0.0392만큼 낮았다. 설명력은 R² 0.53, 기울기의 t값은 -7.84다. 금리가 이 비율 변동의 53%를 설명한다.
최신월 실측 비율이 회귀 예측보다 0.0357 높다(잔차 백분위 94.6%). 지금 금리 수준이 설명하는 것보다 전세가 매매를 앞서 있다. 금리를 감안하면 인천 매매가는 싼 쪽이다.
표본에서 국고채 10년이 1%포인트 높은 달일수록 월세/매매 비율은 평균 0.0365만큼 높았다. 설명력은 R² 0.07, 기울기의 t값은 +2.02다. 기울기 방향은 통계적으로 잡히지만 설명력 자체는 얕다. 금리는 이 비율을 흔드는 여러 힘 가운데 하나일 뿐이라는 뜻이다.
최신월 실측 비율이 회귀 예측보다 0.0754 높다(잔차 백분위 78.6%). 지금 금리 수준이 설명하는 것보다 월세가 매매를 앞서 있다. 금리를 감안하면 인천 매매가는 싼 쪽이다.
실거래 신고 기한은 계약일로부터 30일입니다. 최근 한두 달의 건수와 중앙값은 신고가 덜 들어온 잠정치이며 시간이 지나면 늘어납니다. 중앙값은 단지·층·향·연식을 무시한 시군구 대표값이라 특정 단지의 가격을 뜻하지 않습니다.
시장이 비싼가에 답했으면 다음은 내가 살 수 있는가입니다. 목표 지역과 면적대를 고르면 취득 총액, LTV별 필요 자기자본, 월 상환액, 지금 저축으로 자기자본에 닿는 시점을 계산합니다.
부자됩시다에서 자금 계산하기매수를 권유하는 것이 아니라 필요한 자금의 크기를 재는 계산기입니다. 실제 대출 가능 여부와 세액은 개인 상황에 따라 달라집니다.
화성 동탄구 기존 아파트 전용 84㎡대 중앙 실거래가는 8.3억(2026-06 ~ 2026-08 기준)이다. 분양가가 아니라 같은 시군구 기존 아파트의 값이다. 이 가격 기준 자금 계산
지난 석 달 안에 일정이 끝난 공고입니다. 지금 지원할 수는 없지만 어느 지역에 무엇이 얼마나 나왔는지 보는 자리입니다.
화성 동탄구 기존 아파트 전용 84㎡대 중앙 실거래가는 8.3억(2026-06 ~ 2026-08 기준)이다. 분양가가 아니라 같은 시군구 기존 아파트의 값이다. 이 가격 기준 자금 계산
분양가와 주택형별 공급 세대수는 각 단지의 공고문에서 확인해야 한다. 청약 자격과 가점은 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간 같은 개인 조건으로 정해지므로 여기서 계산하지 않습니다. 특정 단지의 청약이나 매수를 권유하지 않습니다.